L’agenzia delle Entrate non si adegua alla Cassazione sull’ammissibilità dell’opzione per
la cedolare secca sugli affitti anche quando l’inquilino è un’impresa.
La cedolare secca sugli affitti (articolo 3 del Dlgs 23/2011), che è un regime sostitutivo
dell’Irpef e dell’imposta di bollo e di registro sui contratti di locazione abitativa, non può
essere applicata per le locazioni effettuate nell’esercizio d’impresa, arti o professioni.
Questa formulazione è stata sempre letta dall’agenzia delle Entrate come riferita tanto
al locatore che all’inquilino (circolare 26/E/2011).
Ciò significa che se un privato affitta un appartamento, ad esempio, ad una banca che
lo destina a foresteria per i propri dipendenti, la locazione, seppure abitativa, non può fruire
del regime in esame.
Questa tesi, già più volte sconfessata da molti giudici di merito, ha trovato una chiara
smentita nella sentenza 12395/2024 della Cassazione.
In tale pronuncia, la Corte ha rilevato che, poiché l’opzione per la cedolare è rimessa
esclusivamente alla decisione del locatore, l’ammissibilità della scelta non può dipendere
da circostanze che sono estranee alla sua sfera giuridica.
Si pensi ad esempio al caso della locazione abitativa in favore di un ente non commerciale.
Sempre secondo le Entrate, in tale eventualità, la cedolare è ammessa se l’ente agisce nella sfera istituzionale, e non commerciale.
Nella risposta a interpello, la Dre Toscana si limita a richiamare i propri precedenti di
prassi in termini, citando, tra l’altro, la previsione all’articolo 3, comma 6-bis, Dlgs
23/2011, a mente del quale è ammessa l’opzione per la cedolare per i contratti di
locazione stipulati con cooperative edilizie, «purché sub locate a studenti universitari e
date a disposizione dei comuni».
Ne deriverebbe, secondo la tesi dell’Ufficio, che, poiché la norma consente solo in via
eccezionale l’applicazione della cedolare alle società cooperative, la regola sarebbe l’esatto
opposto e cioè l’inammissibilità del regime sostitutivo nei riguardi di locazioni effettuate
in favore di società.
A questo punto, è lecito attendersi che l’agenzia delle Entrate non sbloccherà la procedura di trasmissione del modello RLI, per la registrazione dei contratti di affitto, continuando a impedirne l’effettuazione ogni
qualvolta il codice fiscale dell’inquilino coincide con la sua partita Iva.