La cedolare secca sugli affitti brevi si applica con aliquota del 21%, ma solo sul primo immobile. Dal secondo immobile in locazione breve si applica l’aliquota maggiorata del 26%.
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. In più, per i contratti sotto cedolare secca non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. L’aliquota ordinaria dell’imposta, anche per le locazioni brevi è del 21%. Tuttavia, l’aliquota sale al 26% ma solo a partire dal secondo immobile locato con locazioni brevi.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Dai cinque immobili scatta la presunzione di attività di impresa, ex art. 2082 c.c. rendendo necessario l’esercizio con partita Iva (tuttavia, non si devono considerare nel conteggio gli immobili concessi in comodato e sublocazione).
Le opzioni che si possono presentare per la tassazione delle locazioni brevi sono:
- Tassazione ai fini Irpef e delle relative addizionali dei redditi da locazione breve percepiti, che andranno alla formazione dei redditi complessivi del contribuente per essere assoggettati a tassazione secondo i vari scaglioni Irpef (dal 23% al 43%);
- Opzione per la tassazione con cedolare secca. In questo caso, si hanno due variabili:
- Se è concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota da applicare è quella ordinaria al 21%;
- Se sono concessi in locazione breve più immobili, su uno di essi (a scelta del contribuente) si applica l’aliquota ordinaria del 21%, mentre sugli altri si applica l’aliquota maggiorata del 26%.
Particolare attenzione deve essere prestata all’applicazione della ritenuta di acconto del 21% che il portale di intermediazione (es. Airbnb, booking, etc). In questo caso, infatti, qualora il portale intervenga nei pagamenti è tenuto all’applicazione di una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Tale ritenuta deve essere versata dal portale all’Erario ed il contribuente potrà indicarla in dichiarazione del redditi. Il contribuente riceverà, quindi, il canone dal portale al netto della ritenuta applicata. Per il contribuente che deve dichiarare il reddito da locazione, quindi, si rende sempre necessario andare a presentare la dichiarazione dei redditi.
Al fine di combattere il rischio di evasione è confermata l’introduzione del Cin, il numero identificativo per le attività di locazione breve da utilizzare anche da parte di chi propone offerte locative su piattaforme on line. Pena l’applicazione di sanzioni.